Договор отчуждения (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, мены) недвижимого имущества

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ УДОСТОВЕРЕНИЯ ДОГОВОРОВ ОТЧУЖДЕНИЯ (КУПЛИ – ПРОДАЖИ, ДАРЕНИЯ, ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ, МЕНЫ) НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Документы, которые необходимо предоставить сторонам договора
Для физических лиц:
— оригинал паспорта (обращаем Ваше внимание на наличие в паспорте вклеенных фотографий при достижении лицом 25-летнего либо 45-летнего возраста); Свидетельство о рождении, в случае, если лицо не достигло 16-летнего возраста;

— идентификационный номер — оригинал либо нотариально заверенная копия;

-свидетельство о регистрации брака- оригинал либо нотариально заверенная копия (если недвижимое имущество приобретено или приобретается в браке);

— нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга), на приобретение/отчуждение недвижимого имущества (если недвижимое имущество приобретено или приобретается в браке);

— разрешение органа опеки и попечительства — если в сделке участвуют малолетние/несовершеннолетние лица (необходимо для оформления отчуждения/приобретения от имени/на имя малолетнего/несовершеннолетнего);

— заявление родителей, усыновителей или опекунов об их согласии на совершение сделки несовершеннолетним лицом — если в сделке участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.
Для юридических лиц:
— оригинал Свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

— оригинал Устава (Учредительного договора) юридического лица;

— документ (нотариально удостоверенная доверенность, протокол, приказ), подтверждающий полномочия представителя;

— протокол (решение) общего собрания юридического лица о совершении продажи/покупки недвижимого имущества;

— справка из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ);

— извлечение (выписка) из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Извлечение (выписка) выдается в районной государственной администрации у регистратора (обращаем Ваше внимание, что такая выписка действительна один день с момента выдачи.

В случае отсутствия вышеуказанной выписки, Вы можете взять ее непосредственно в нашей нотариальной конторе, в день удостоверения сделки;

— оригинал паспорта представителя юридического лица (обращаем Ваше внимание на наличие в паспорте вклеенных фотографий при достижении лицом 25-летнего либо 45-летнего возраста)

— идентификационный номер — оригинал либо нотариально заверенная копия представителя юридического лица;

— необходимо наличие печати юридического лица;

Документы, которые необходимо предоставить для удостоверения договора:

Для квартиры:
— документ, подтверждающий право собственности на квартиру  (например: Договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации);

— справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемой квартире лицах;

— заявление сособственника отчуждаемой квартиры про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается квартира). Необходимо в случае продажи части отчуждаемой квартиры/жилого дома. Подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Для жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража):
— документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно стоящие нежилое строение), (например: Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельства о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации);

— справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемом жилом доме лицах, либо домовая книга (только для жилого дома);

— заявление сособственника отчуждаемого жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража) про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается жилой дом, отдельно стоящее нежилое строение(гараж)). Необходимо в случае продажи части отчуждаемого жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража). Подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

— справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построен жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) и о размере земельного участка, в случае если земельный участок находится в государственной собственности.  Договор аренды этого земельного участка.

Если земельный участок находится в частной собственности то в соответствии со статьей 120 Земельного кодекса Украины и в соответствии со статьей 377 Гражданского кодекса Украины, жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) необходимо отчуждать вместе с земельным участком, на котором он размещен.

Для земельного участка:
-государственный акт на право собственности на земельный участок; для продажи части земельного участка необходимо в управлении земельных ресурсов присвоить части, отдельный кадастровый номер и получить на эту часть отдельный Государственный акт на право собственности на земельный участок;

— справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка/Извлечение из поземельной книги

— справка об отсутствии строений на земельном участке (если таковых нет). Справка выдается местными органами самоуправления (например, сельским советом). Если на земельном участке находятся строения, то необходимо земельный участок отчуждать вместе со строениями, которые находятся на этом земельном участке.

— извлечение «выписка» из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка. Выдается в управлении земельных ресурсов;

— независимая экспертная оценка про рыночную стоимость земельного участка. Выдается независимым субъектом оценочной деятельности. Вместе с вышеуказанной оценкой необходимо предоставить сертификат и лицензию на проведение землеоценочных работ субъекта оценочной деятельности.

Для нежилого помещения:
— документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение (например: Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельства о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации)

— заявление сособственника отчуждаемой нежилого помещения про отказ от осуществления права преимущественной покупки части в общей частичной собственности (с указанием цены и других условий, на которых продается нежилое помещение). Необходимо в случае продажи части отчуждаемой квартиры/жилого дома. Подлинность подписи на заявлении участника общей частичной собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

По Договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно ст.. 657 Гражданского Кодекса Украины договор купли –продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома ( квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации.

Договор дарения – по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность.

ВНИМАНИЕ!

Право собственности у одаряемого на дар возникает с момента принятия дара.

Договор пожизненного содержания (уход) – по договору пожизненного содержания одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждала содержанием и (или) уходом пожизненно.

Договор мены – по договору мены каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность товар в обмен на другой товар. К договору мены применяются общие положения о купле-продаже.

ВНИМАНИЕ!

Нотариальное удостоверение договоров относительно отчуждения, жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, которые подлежат государственной регистрации, проводится по месту расположения (регистрации) этого имущества или по месту пребывания (регистрации) одной из сторон соответствующего договора

То есть если, имущество находится в г. Харькове, Покупатель в г. Киеве, а Продавец в г. Одессе, то договор покупки – продажи можно заключать в одном из этих городов Украины.

Особенности отчуждения земельного участка, налогообложение!

Согласно ст.. 132 Земельного кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка должен содержать:

а) название  сторон (фамилия,  имя и отчество гражданина, название юридического лица);
б) вид соглашения;

в) предмет  соглашения  (земельный  участок  с  определением   местоположения, площади,   целевого   назначения,   состава  угодий, правового режима и т.п.);
г) документ,  который  подтверждает  право  собственности  на  земельный участок;
д) ведомости  об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
ж) ведомости об  отсутствии  или  наличии  ограничений  относительно использования  земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т.п.);
з) договорную цену;
и)  права  и  обязанности сторон;

к)  кадастровый  номер  земельного участка; 

л)  момент  перехода  права  собственности  на  земельный участок.

Таким образом существенным условием договора купли-продажи земельного участка есть кадастровый номер!

Согласно ст.. 377 Гражданского кодекса Украины, размер и кадастровый номер земельного участка, право на которую переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является существенным условием договора.

ВНИМАНИЕ!

Согласно п. 6 ст.. 120 Земельного кодекса Украины заключение договора,  который предусматривает обретение права  собственности на  жилой дом,  здание или сооружение,  которое связано с переходом права на часть земельного участка,  осуществляется после  выделения  этой  части  в отдельный земельный участок и присвоение ей отдельного кадастрового номера.

То есть кадастровый номер, должен быть присвоенный, а не определенный!!!!!

Кадастровый номер – это уникальный на территории Украины код, который присваивается каждому земельному участку с целью ее идентификации и остается неизменным на протяжении всего времени физического и юридического существования земельного участка как единого целого.

ВНИМАНИЕ! 

Право собственности на земельный участок  возникает с момента государственной регистрации этих прав.

То есть сам момент заключения договора купли-продажи земельного участка не является одновременным моментом возникновения права на земельный участок. Это право лицам необходимо зарегистрировать.

 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ: согласно ст.. 172.1. Налогового кодекса Украины

 

172.1. Доход,   полученный   налогоплательщиком   от  продажи (обмена) не чаще одного раза  на протяжении отчетного налогового года жилого  дома,  квартиры  или их части,  комнаты,  садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие  объекты,  а  также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные  на  таком  земельном  участке),  а  также   земельного участка,  который  не превышает нормы безвозмездной передачи,  определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от  ее назначения,  и  при  условии  пребывания  такого имущества в собственности налогоплательщика свыше трех лет, не облагается налогами.
Особенности удостоверения договора пожизненного содержания

7.1. Договора пожизненного содержания (ухода) заверяют нотариусом за устным обращением заинтересованных в совершении этого нотариального действия лиц: отчуждателя и приобретателя.

Отчуждателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть физический лицо независимо от ее возраста и состояния здоровья.

Приобретателем имущества по договору пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физический лицо или юридическое лицо.

7.2. Договора пожизненного содержания (ухода) заверяют нотариусами с соблюдением общих правил удостоверения договоров отчуждения.

7.3. Если отчуждатель есть один из совладельцев имущества, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть удостоверенный после определения доли этого совладельца в общем имуществе или определение порядка пользования этим имуществом между совладельцами.

7.4. В случае если предметом договора пожизненного содержания (ухода) есть имущество, которое принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, такой договор заключается при наличии согласия обоих  супругов.

7.5. При удостоверении договора пожизненного содержания (ухода) накладывается запрет отчуждения имущества в установленном порядке, о чем делается надпись на всех экземплярах договора.

7.6. В тексте договора пожизненного содержания (ухода) обязательно отмечается, что приобретатель имущества обязан предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение, а также все виды ухода (попечение) с конкретизированием или без такого, и определяется денежная оценка материального обеспечения отчуждателя, которая устанавливается по согласию сторон.

7.8. В случае смерти физический лица — приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) при отсутствия у нее наследников или при отказе их от договора пожизненного содержания (ухода) нотариус по письменному заявлению отчуждателя прекращает действие настоящего договора, о чем на всех его экземплярах делает соответствующую надпись со ссылкой на статью 757 Гражданского кодекса Украины. Факт смерти приобретателя подтверждается свидетельством государственного органа регистрации актов гражданского состояния о смерти.

7.9. В случае ликвидации юридического лица — приобретателя при условии отсутствия у нее правопреемников нотариус на основании извлечения из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины и письменного заявления отчуждателя прекращает действие договора пожизненного содержания (ухода).

7.10. Отчуждателю возвращается присоединенный к экземпляру договора пожизненного содержания (ухода) первичный правоустанавливающий документ на имущество или его дубликат, который содержится в материалах нотариального дела. Вместе с письмом нотариуса о прекращении действия договора пожизненного содержания (ухода) этот правоустанавливающий документ (или его дубликат) подается соответствующему регистрирующему органу для перерегистрации.

7.11. На всех экземплярах договора нотариус делает соответствующую надпись о прекращении действия договора со ссылкой на статью 758 Гражданского кодекса Украины.

7.12. Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследников, к которым перешло право собственности на имущество, которое было передано отчуждателем.

7.13. Расторжение договора пожизненного содержания по согласию сторон, в том числе внесения изменений в договор, оформляется нотариусом по правилам, изложенными в пункте 8 главы 1 этого раздела.

7.14. На основании договора о расторжении договора пожизненного содержания (ухода) или внесение к нему изменений относительно замены вещи, которая была передана по договору, на другую вещь, перехода прав и обязанностей по этому договору к наследникам (правопреемников) приобретателя имущества нотариус вносит соответствующие изменения в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

В случае выявления с представленных отчуждателем документов, что право собственности или право пользования отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью имеют малолетние или несовершеннолетние дети или недееспособные или ограниченно дееспособные лица, нотариус должен потребовать у отчуждателя разрешение органа опеки и заботу на совершение такого правомочия в форме извлечения из решения соответствующей районной, районной в городах Киеве и Севастополе государственной администрации, соответствующего исполнительного органа городских, районных в городах, сельских, поселковых советов.

В случае удостоверения правомочия, направленного на отчуждение земельного участка, нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (отягощений) такого земельного участка. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (отягощение). Об установленном ограничении (отягощение) и его содержание нотариус отмечает в тексте договора.

При удостоверении договоров отчуждения (купли – продажи, дарения) земельных участков в случаях, установленных Законом Украины «Об оценке земли», нотариус требует предоставить ему документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка.

В случае наличия запрета об отчуждении имущества, отягощенного долгом, договор может быть заверен лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на переведение долга на приобретателя.

Подготовка к удостоверению правомочия об отчуждении имущества.

При подготовке к удостоверению договоров об отчуждении (купли – продажи, дарения, пожизненного содержания) недвижимого имущества нотариусом проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Договора об отчуждении недвижимого и движимого имущества заверяют нотариусом после проверки отсутствия налогового залога.

При заключении указанных договоров нотариус проверяет отсутствие отягощения недвижимого имущества ипотекой по данным Государственного реестра ипотек.

В случае наличия отягощения ипотекой на заключение вышеуказанных договоров требуется согласие ипотекодержателя, если это не запрещено ипотечным договором.

Удостоверение договоров о передаче права собственности на земельный участок

При удостоверении договора выкупа земельного участка  в случае отсутствия на ней жилого дома, сооружения и другого недвижимого имущества, насаждений), что находится в частной собственности, для общественных нужд нотариус требует представления соответствующего решения органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления. При удостоверении такого договора нотариус разъясняет владельцу земельного участка содержание статьи 146 Земельного кодекса Украины и статьи 350 Гражданского кодекса Украины, о чем отмечается в тексте договора.

При удостоверении договора об отчуждении земельного участка как самостоятельного объекта гражданских правоотношения нотариус проверяет отсутствие (наличие) ограничений (отягощений) по данным Государственного земельного кадастра. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (отягощение). Об установленном ограничении (отягощение) и его содержание нотариус отмечает в тексте договора.

При удостоверении договоров о переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение нотариус разъясняет сторонам содержание статьи 377 Гражданского кодекса Украины относительно перехода права собственности или права пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения.