Договор аренды недвижимого имущества/Особенности регистрации в государственном реестре вещных прав

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ УДОСТОВЕРЕНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


Документы, которые необходимо предоставить сторонам договора:

Для физических лиц:
— оригинал паспорта (обращаем Ваше внимание на наличие в паспорте вклеенных фотографий при достижении лицом 25-летнего либо 45-летнего возраста). Свидетельство о рождении, в случае если лицо не достигло 16-летнего возраста;

— идентификационный номер — оригинал либо нотариально заверенная копия;

— свидетельство о регистрации брака — оригинал либо нотариально заверенная копия (если недвижимое имущество приобретено или арендуется в браке);

— нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга), на передачу в аренду недвижимого имущества (если недвижимое имущество приобретено в браке); ;

— разрешение органа опеки и попечительства — если в сделке участвуют малолетние/несовершеннолетние лица (необходимо для оформления аренды от имени/на имя малолетнего/несовершеннолетнего);

— заявление родителей, усыновителей или опекунов об их согласии на совершение сделки несовершеннолетним лицом — если в сделке участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Для юридических лиц:
— оригинал Свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

— оригинал Устава (Учредительного договора) юридического лица;

— документ (нотариально удостоверенная доверенность, протокол, приказ), подтверждающий полномочия представителя;

— протокол (решение) общего собрания юридического лица на аренду/ передачу в аренду недвижимого имущества;

— справка из Единого государственного реестра предприятий и организаций Украины (ЕГРПОУ).

— извлечение (выписка) из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей. Извлечение (выписка) выдается в районной государственной администрации у регистратора (обращаем Ваше внимание, что такая выписка действительна один день с момента выдачи.

В случае отсутствия вышеуказанной выписки, Вы можете взять ее непосредственно в нашей нотариальной конторе в день удостоверения сделки);

— оригинал паспорта представителя юридического лица (обращаем Ваше внимание на наличие в паспорте вклеенных фотографий при достижении лицом 25-летнего либо 45-летнего возраста) и идентификационный номер — оригинал либо нотариально заверенная копия представителя юридического лица;

— необходимо наличие печати юридического лица;

Документы, которые необходимо предоставить для удостоверения договора:

Для квартиры:
— документ, подтверждающий право собственности на квартиру, зарегистрированный в БТИ (например: Договор купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации)

— справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в квартире лицах;
Для жилого дома (отдельно стоящего нежилого строения (гаража):
— документ, подтверждающий право собственности на жилой дом (отдельно стоящие нежилое строение),  (например: Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельства о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации)

— справка (Форма №3) о зарегистрированных (прописанных) в отчуждаемом жилом доме лицах, либо Домовая книга (только для жилого дома);

— справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, на котором построен жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж) и о размере земельного участка, в случае если земельный участок находится в государственной собственности.  Договор аренды этого земельного участка.

Если земельный участок находится в частной собственности то, жилой дом (отдельно стоящее нежилое строение (гараж)) необходимо передавать в аренду вместе с земельным участком, на котором он размещен.
Для земельного участка:
— государственный акт на право собственности на земельный участок;

— справка об отсутствии (наличии) ограничений (обременений) земельного участка. Справка выдается в управлении земельных ресурсов;

— план установления границ земельного участка;

— технический отчет по установлению внешних пределов земельного участка;

— кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов;
Для нежилого помещения:
— документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение, зарегистрированный в БТИ (например: Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, Свидетельства о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, выданные органами приватизации)

    ДОГОВОР НАЙМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Договора найма (аренды) здания, другого капитального сооружения (их отдельной части), кроме договоров найма (аренды) жилья, сроком на три года и больше подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Руководствуясь ст.. 54 Закона Украины “ О нотариате”, нотариусом может быть удостоверенный договор, относительно которого законодательством не установлено обязательной нотариальной формы, по желанию сторон это правомочия. То есть, нотариальное удостоверение нотариусами договоров найма (аренды) здания, другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком до трех лет, а также договоров найма (аренды) жилья не являются нарушением действующего законодательства Украины.

ВНИМАНИЕ!

Договор, предметом которого является жилье, обязательное нотариальное удостоверение  законодательством Украины на это время не установлено.

По желанию сторон, договор найма (аренды) жилья может быть нотариально удостоверенный любым нотариусом, независимо от местонахождения имущества, а также местожительства (местонахождение) сторон договора.

Во время удостоверения договоров определяется объем гражданской дееспособности и правоспособности физических и юридических лиц, которые берут в них участие, и объем полномочий представителя такого юридического лица. При проверке гражданской правоспособности и дееспособности юридического лица нотариус обязан ознакомиться с учредительными документами, извлечение из Единого государственного реестра юридических лиц и физический лиц — предпринимателей этого юридического лица и проверить, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему его гражданской правоспособности и дееспособности. Нотариус при удостоверении договоров при участии уполномоченного представителя устанавливает его лицо согласно требованиям статьи 43 этого Закона Украины «О нотариате», а также проверяет объем его полномочий.

 ВНИМАНИЕ!

В случае, если арендодателем в договоре есть физический лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, нотариус обязан отправить информацию об удостоверении такого договора налоговому органу за основным местожительством налогоплательщика — арендодателя по форме и способом, установленный Кабинетом Министров Украины.

При удостоверении договора о найме (аренду) зданий, других сооружений (их частей), а также жилья, надлежащих физическим и юридическим лицам на правах собственности, нотариус требует извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и, для обзора, правоустанавливающий документ удостоверяющий принадлежность наймодателю (арендодателю) имущества, которые передается в найм  (аренду).

ВНИМАНИЕ!

При заключении упомянутых договоров наймодатель (арендодатель) обязан сообщить нанимателю (арендатору) о всех права третьих лиц на имущество, которое передается в наем (аренду). О правах третьих лиц на такое имущество отмечается в тексте договора. Факт наличия прав третьих лиц на имущество наймодателя (арендодателя) нотариусом проверятся не только со слов владельца этого имущества, а и с помощью государственных реестров. Нотариус проверяет наличие (отсутствие) запретов, арестов, налоговых залогов на имущество, что является предметом найма (аренды), проверяется факт отсутствия ипотеки на имущество, что является предметом аренды (найма), в противном случае может быть нарушение прав кредитора ( в случае наличия ипотеки).

отдельно следует отметить, что согласно ст. 794 Гражданского кодекса Украины, договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации.

ВНИМАНИЕ!В связи с тем, что договора найма (аренды) жилья являются разновидностью договоров относительно распоряжения имуществом, в случае, если право пользования таким жильем имеют дети, то такой договор может быть заключен  лишь с разрешения органа опеки и заботу (ч. 4 ст. 12 Закона Украины “Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей”). Поэтому для нотариального удостоверения договора найма (аренды) жилья нотариус должен удостовериться в отсутствии среди пользователей жилья, что является предметом правомочия, малолетних и/или несовершеннолетних детей.

Государственный реестр прав, особенности регистрации права аренды недвижимого имущества.

Документы, которые подаются для проведения государственной регистрации права аренды:

• заявление установленной формы, которая определена приказом Министерства юстиции Украины от 17.04.2012 № 595/5 «Об упорядочении отношений, связанных с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»;

• документ, удостоверяющий личность заявителя (предъявляется);

• документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие возникновение *, переход ** или прекращения права аренды недвижимого имущества ***;

• в случае подачи заявления заинтересованным лицом лично такое лицо, кроме документа, удостоверяющего личность, представляет копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц — плательщиков налогов (кроме случаев, когда физическое лицо по своим религиозным или другим убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально уведомило об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины);

• в случае подачи заявления уполномоченным лицом такое лицо, кроме документа, удостоверяющего личность, представляет копию документа, подтверждающего его полномочия (див.стор.3)

• в случае подачи заявления уполномоченным лицом, действующим от имени физического лица, такое лицо также представляет копию документа, удостоверяющего личность, которую она представляет, и копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика такого физического лица.

2. Дополнительные к основному пакету документы:

2.1. Если недвижимое имущество находится в ипотеке или налоговом залоге, заявитель также подает документ, который подтверждает факт предоставления согласия ипотекодержателем или органом государственной налоговой службы на передачу имущества в аренду.

2.2. Для проведения государственной регистрации права аренды на земельный участок заявитель подает выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае, когда в документе, удостоверяющем вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровый номер).

 Документами, подтверждающие возникновение права аренды недвижимого имущества, являются:

1) заключен в установленном законом порядке договор аренды предметом которого является недвижимое имущество, права относительно которого подлежат государственной регистрации, или вещное право на недвижимое имущество, или его дубликат;

2) решение суда, вступившее в законную силу, о праве аренды недвижимого имущества. К таким решениям, в частности, относятся решения о признании сделки действительной, о признании права аренды и т.п.;

3) определение суда об утверждении (признание) мирового соглашения, условия которой предусматривают возникновения права аренды у одной из сторон.