У 2019 році в Україні було суттєво посилено механізми захисту власності та корпоративних прав. Зокрема, внесено зміни до Закону України «Про нотаріат», якими статтю 34 доповнено новою нотаріальною дією — встановлення вимоги про нотаріальне посвідчення правочину.
Крім того, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» № 340-ІХ від 05.12.2019 року внесено відповідні зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та низки інших нормативно-правових актів.
Види вимог, передбачені законом
Законодавством визначено два види вимог, спрямованих на захист майна та корпоративних прав:
- вимога нотаріального посвідчення правочину;
- вимога щодо нотаріального засвідчення справжності підпису на документі.
Особливості вимоги про нотаріальне посвідчення правочину
Встановлення такої вимоги має низку важливих особливостей:
- встановлення та скасування вимоги є одностороннім правочином, який обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню;
- право на встановлення або скасування вимоги має спеціальний суб’єкт, визначений законом (наприклад, власник майна або учасник юридичної особи);
- вимога підлягає державній реєстрації у відповідному реєстрі.
Як це працює на практиці
Наприклад, учасник (власник) юридичної особи може встановити вимогу обов’язкового нотаріального засвідчення справжності підпису під час прийняття будь-яких рішень з питань діяльності товариства з обмеженою відповідальністю.
Така вимога може поширюватися на всі без винятку рішення органів управління товариства, зокрема:
- загальні збори учасників (засновників);
- наглядову раду;
- ревізійну комісію;
- будь-які інші органи управління незалежно від їх назви та дати створення.
Рішення, оформлені у вигляді протоколів чи окремих рішень без дотримання встановленої вимоги, матимуть наслідком їх недійсність.
Вимога підлягає державній реєстрації у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань і може бути скасована тим самим учасником юридичної особи.
Захист від незаконного відчуження частки
Окремим прикладом є встановлення вимоги нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу частки у статутному капіталі товариства.
У такому випадку жодне відчуження частки не може відбутися без участі нотаріуса та особистої присутності власника, що унеможливлює підроблення документів, рейдерські дії чи зловживання з боку третіх осіб.
Висновок
Встановлення вимоги про нотаріальне посвідчення правочину або засвідчення підпису є ефективним превентивним інструментом захисту нерухомості та корпоративних прав. Це реальний механізм контролю за ключовими рішеннями та правочинами, який значно знижує ризики шахрайства й недоброчесних дій.
Як це працює з нерухомим майном
За загальним правилом договори оренди житлових і нежитлових приміщень, а також договори оренди земельних ділянок не підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Однак власник нерухомого майна має право самостійно встановити вимогу щодо обов’язкового нотаріального посвідчення таких договорів.
У разі встановлення такої вимоги вона, відповідно до частини 1 статті 4 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підлягає державній реєстрації як обтяження речових прав на нерухоме майно.
Це означає, що будь-який договір, предметом якого є відповідне нерухоме майно (зокрема договір оренди), не може бути укладений без нотаріального посвідчення, а отже — без особистої участі власника та перевірки правочину нотаріусом.
Практичний результат для власника
Встановлення вимоги нотаріального посвідчення договорів щодо нерухомого майна:
- унеможливлює укладення договорів без відома власника;
- захищає від підроблення підписів та зловживань з боку третіх осіб;
- мінімізує ризики незаконної передачі майна в користування;
- є ефективним інструментом протидії рейдерству.
Таким чином, вимога нотаріального посвідчення правочину щодо нерухомого майна — це дієвий механізм контролю та захисту прав власника, який працює превентивно та фіксується на рівні державного реєстру.
Висновок
Встановлення вимоги про нотаріальне посвідчення правочину або засвідчення підпису є ефективним превентивним інструментом захисту нерухомості та корпоративних прав. Це реальний механізм контролю за ключовими рішеннями та правочинами, який значно знижує ризики шахрайства й недоброчесних дій.
0672805738 звертайтеся до нотаріуса Костюк (Бурячек) Інни https://buryachek.com/kontakty/